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8月18日，碧桂园发布了上半年业绩预告，截止2022年上半年，碧桂园预计实现核心净利润人民币45亿元至50亿元，实现归母净利润人民币2亿元至10亿元。
相较于此前首开、正荣、建业、华侨城A、北辰、上坤、城建发展等录得巨额亏损的情况，碧桂园的核心利润和归母利润均实现正收益，这在当前宏观大环境和疫情反复干扰下，显示出了较强的韧性。
碧桂园在行业艰难背景下仍保持盈利，总裁莫斌表示：“公司通过精细化的管控使得现金流保持相对平稳，并没有因为利润的下降受到影响。” 莫斌还认为地产仍然会是一个在长效机制下健康、规模体量超十万亿规模的市场，穿越“暴风雨”后，那些活下来的企业将会有更大的机会。
行业普遍遇冷 疫情干扰结转进度
据公告，碧桂园上半年预期盈利下降的主要原因包括4点：
（1）市场下⾏叠加⼯程进度减缓，已出售物业确认的结转收入减少；
（2）期内部分低⽑利项⽬结转，导致房地产业务结转⽑利率下降；
（3）出于审慎原则对物业项⽬计提的减值增加；
（4）外汇波动造成预期净汇兑损失所致。
碧桂园董事会认为，上述盈利的影响因素多为⾮现⾦性质，本集团的经营状况良好，具备充⾜的可动⽤现⾦，现⾦流依旧稳健。
实际上，这也是行业普遍遇到的周期波动。
一方面，受新冠疫情影响，中国房地产市场整体需求下滑，同时疫情也普遍影响了房企的工程进度，导致交付结转延迟。另一方面，整体经济需求疲软，不仅导致多数房企自持物业的公允价值变动和租金均表现低迷，且结转项目的利润率普遍下滑。
在已出上半年业绩预告的房企中，大名城营收同比降51.15%，归母净利润同比降88.37%；渝开发营收同比降43.43%，并录得亏损，利润同比下滑138.05%；此外，九龙建业归母净利润下滑75%，路径利润同比下滑约74%，中梁控股上半年利润下滑65%-75%，无不受大环境影响。
值得注意的是，在已发业绩预告的头部房企中，上坤地产前六个月预期亏损不少于5亿元，华侨城A扣非归母净利润预计亏1.86-2.29亿元，粤泰股份净亏6.31亿元，城建发展亏3.29亿元，北辰实业预计亏4.7-5.55亿元，首开股份预计亏13-14亿元，正荣地产甚至预计亏25亿元至30亿元，建业地产更是要亏损50亿元至60亿元。
面对周期波动，碧桂园上半年实现核心净利润盈利40-50亿元，显示出了较强的韧性。
行业利润率趋向合理 现金流充足
正如碧桂园在公告中所述，上半年其结转了部分低⽑利项⽬，导致房地产业务结转⽑利率下降。
实际上，在过去几年中，随着土地价格的上涨，生产要素价格水平随通胀提高，在地价和售价之间的价差在逐渐被压缩，房企的利润率普遍回落，行业利润水平向制造业靠齐。
面向未来愈加讲究精细化运营的阶段，碧桂园自2018年起就连续做了4年的“全竞提升”，做到了精细化管控、供销回支投的闭环管理，出清了较差资产、退出了一些区域、聚焦五大都市圈。战略调整后，碧桂园从106个区域调整为63个区域，减少一切不必要的开支，向更高质量发展迈进。
预计上半年，行业结转利润率的下降将成为各家房企普遍现象，而这也是一个行业逐渐走向成熟期的特点之一：维持稳定合理的利润，平稳发展。
不过，由于房地产商业模式的缘故，当前结转的业绩多数是由前期预售项目所决定的，因此不少房企上半年利润下滑，实际上与其当下现金流安全则是两回事。
对于房企来说，当前的现金流主要由销售回款、融资回款两项因素决定。对于碧桂园来说，克而瑞全口径数据显示其上半年销售金额高达2469.9亿元，依然位列行业第一，且回款率达到90%以上。
此外，在行业资金面持续承压的背景下，近⽇有市场消息称中国监管部门计划通过指定国有企业担保和承销示范性房企的⼈⺠币债券新发，为部分房企提供流动性⽀持，其中龙湖、碧桂园、旭辉控股、⾦地四家房企作为示范房企被纳入考虑范围内。
实际上，碧桂园的融资渠道始终通畅，今年以来碧桂园已先后落地多笔融资，涉及到ABS、可转债、中期票据等不同方式。总裁莫斌在今日召开的投资者会上表示，在中债信用增进公司全担保情况下，碧桂园正推进中票发行，发行概率较大。
截至2021年底，碧桂园的净负债率进一步降低至仅45.4%的水平。但公司账上的资金并未明显减少，现金余额约1813亿元，现金短债比约2.3倍，债务久期和融资成本都在上一年的基础上进一步优化，而加权平均融资成本仅为5.2%。
常务副总裁程光煜在投资者会上表示，今年6月，在以现金方式提前赎回4.11亿美元票据后，碧桂园在年内已无要到期的美元债。仅在9月分及11月份有两笔合计40亿元境内债需要偿还，目前已做好了相关资金安排。
程光煜还表示，行业最困难的时刻已经过去，现在是底部盘整过程，预期下半年公司会维持比较有序的销售节奏。并通过积极调整产品定位，以偏改善性产品为主，更加适销对路，保持与头部同行相当的销售水平。
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